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最近，楼市出现了很多新信息，有些信号意义很强。
说几个大家比较关注的，
1、上面射出“三支箭”，即从信贷、债券融资、股权融资、内保外贷（离岸市场）提供全方位的资金支持。
2、深圳二手住宅11月实现网签套数，环比增长23.9%，绝对量（2168套）也创出下半年新高。另一方面，二手房挂牌量也创出新高。
3、市场分化加剧，即便是高热度区域内的项目，也是冰火两重天。
比如前几天一前一后开盘的两个“前海概念”项目，万科臻湾悦开盘卖了9成，天健悦湾府只卖了三四成
4、宝能城法拍房最后一批住宅房源入市。
从12月中旬开始，宝能城第二批次法拍房将正式开拍，这也是宝能城法拍房的最后一批住宅。
上架的房源共有167套，将分6场拍卖，开拍时间分别为12月13日、12月15日、12月27日、12月29日以及2023年1月10日、1月12日。
这些信息究竟意味着什么？又为什么要把这四个放在一起？
下面就说说我的看法
背后的信号
三支箭的出现说明“政策底”是真来了，房地产最黑暗、最阴冷的日子结束了，但其作用力还没大到可以让市场V型反弹的程度。
其首要目的是为房企止血，而不是刺激需求，而房价趋势是由需求驱动的。
要说对房价走势最有可能的影响，就是房企现金流得到缓解后，降价打折的动力将会减弱。
换言之，新房市场购房者捡漏的机会变少了。
而二手住宅市场看似矛盾的信息（卖盘量增大与需求强势反弹并存），可以辩证地去看，卖盘量攀新高其实对个体购房者影响不大，因为符合个人需求或者个人有精力去看的房是很少很少的。
而买盘量的增加却挤压了购房者的选择空间，因为和你争的人多了。
所以，深圳二手房的买房窗口期在肉眼可见的缩小。
前海概念盘的一冷一热，说明市场变理性了，更在乎眼前的确定性，万科的那个盘为什么卖的好，主要原因就是万科敢于打折降价，价格的安全边际和确定性一下子就出来了。
如果你看懂了前三个，也就读懂了宝能城法拍房再次开拍消息背后的信号，即：
当前深圳楼市一个为数不多的、具有高度确定性的捡漏机会！
为什么要这么说呢？继续往下看
宝能城法拍房
确定性的四根支柱
1、来自价格的确定性：倒挂明显，有较强的赚钱效应
起拍价上，本批次拍卖与上一次有所不同，将不再统一以指导价为起拍单价，而是以评估价的85折起拍，实际起拍价最低至9.27万/平。
与附近楼盘相比，这个价格已存在明显倒挂。
比如宝能城周边的华晖云门挂牌均价在14.89万左右，水木丹华挂牌均价12.7万左右。起拍价与附近二手房市场价之间价差达3～5万/㎡。
这意味着，一套155平米户型的法拍房，理论上最少存在近500万的差价空间。
赚钱效应还是很明显的。
2、来自产品的确定性：得房率超高，市场很稀缺
户型可以说是宝能城的一绝，此次法拍房源户型的得房率近乎100%。
比如这次拍卖的主力户型，155㎡的4+1产品，户型图中的灰色部分，即南北双阳台、家政平台、工人房都属于额外面积。
要知道，目前深圳一手住房的普遍使用率在70-75%，二手房普遍在80%左右。宝能城这种超高得房率的产品，在市面上是非常稀缺的。
相信稍有买房经验的人，都能明白数据差距背后的意义。
首先，它意味着更大的空间尺度和生活实用性。
住在这样的空间里，日常生活都能舒心不少。
其次，对房价高昂的深圳而言，高赠送进一步凸显了宝能城的性价比。
市面上的其他产品，若要达到同等使用面积和功能空间，建筑面积至少要去到210平左右，即要多出六七十个平方。若按市场价算至少要多付大几百万。
3、来自状态的确定性：一手现房，所见即所得
宝能城是法拍房中少见的一手现房，这意味着房子是全新的，物业服务标准也比较高。小区环境和居住体验是很多二手房没法比的。
另一方面，也意味着宝能城不存在烂尾问题，不用担心交付质量，所见即所得，不用被迫走向维权之路。
为什么要强调这一点呢，我们知道，今年以来深圳不少项目深陷维权旋涡，说实话，对于期房，现在的一些购房者是心有余悸的。
此外，购房者还可以即买即住，这样能节省两三年的房租成本。尤其是对注重居住体验的中高端购房者来说，这个成本是不容忽视的。
4、来自配套的确定性：无明显短板，尤其视野很无敌
如果前三个买点是刺激买家们的“矛”，第四点就是拉高项目门槛的“盾”。
交通上，项目与地铁5号线塘朗站无缝接驳，再坐两站便是深圳北高铁站，且可转乘4号、6号线。所以，宝能城既是“地铁概念盘”，还是“高铁概念盘”。
教育上，享受的学位资源是南科大附属实验一小/二小、深大外国语初中部。实力都是毋庸置疑的。
商业上，项目自带约13万平的购物中心宝能环球汇，家门口即可逛街。
此外，拍卖的房源多集中在“楼王”B栋，从阳台望出去便是南科大和深大的校园，远处则是阳台山和长岭陂水库。
视野很无敌。
总的来说，宝能城是一个各方面要素很均衡，也很强的项目，再加上价格的吸引力，宝能城法拍房受到市场热捧，也就不难理解了。
竞拍攻略
宝能城身上展现出的稀缺性、确定性，在当前的深圳楼市里是可遇不可求的。
如果你是属于那种既想捡漏，又很厌恶风险的购房者，参与宝能城的法拍房不失为一个可选择的路径。
当然，怎么竞拍也是一门学问，不然只会陷入“赢家的诅咒”。
给大家提供一份小攻略
1）多套竞价、留足选择空间
理论上，每套司法拍卖的保证金仅占起拍价的5%左右。
所以，对于自己喜欢的房子，不妨在现有资金基础上同时多报名几套，增加选择空间。
2）沉住气，看准了再出价
参与拍卖像经验老道的猎手捕猎一样，大部分时间要用来观察分析。
要密切观察竞价情况，一旦选择范围内有人出价超出预期，要果断放弃，将重点转到未出价的住宅上去。
可以肯定的是，热门的户型和楼层会引起一些小幅度的“拉锯战”，这个时候一定要保持定力，如果你足够幸运，以底价成功竞拍到心仪的房子也不是不可能。
最后半小时是“战场”最焦灼的时候，大部分人都在这个时段内出价，不要被轻易带节奏，陷入“赢家诅咒”。
写在最后
2022年，深圳楼市只有一种房子最好卖，那就是：
价格要很有很有吸引力（价差倒挂很大），产品各方面素质都要很高，且无明显短板的房子。
像上半年的海德园、下半年的招商玺、颐城栖湾里、天元、臻湾悦，包括宝能城，无不如此。
其中，宝能城可以说是今年深圳楼市最大的意外，年初还在做推售预热，为此吊足了购房者的胃口，没想到下半年竟然以法拍的形式突然入市。
当然不管以哪种方式销售，都未能阻挡它的继续火热（9月的第一次拍卖堪比日光）。
所以，如果你寻求的也是这种高度确定性、安全性和共识性的房子，那么，宝能城法拍房就是一个很不错的选择。
最后再多说句，对于很多买家最在乎的退税问题，也有了重大进展。
目前已有买家拿到房产证，法院也陆续收到了多位买家的退税申请，正在加紧时间退回垫付税费。
随着流程跑通，即将拍卖的167套新房源，过户和退税将会快很多。
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